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環(huán)球即時：北京辦公樓市場還在低谷：新增需求不足，中關村租金降幅最大

2023-06-30 18:31:01 來源：金融界

本文來源：時代周報作者：宋然

北京辦公樓市場仍然處于低谷期。2023年上半年，北京辦公樓市場表現不振。研究機構高力國際發(fā)布報告認為，新增需求不足仍是核心問題。

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高力國際中國區(qū)辦公樓研究負責人兼華北區(qū)研究部董事陸明分析指出，從二季度北京甲級寫字樓市場數據來看，凈吸納量延續(xù)了一季度的疲軟走勢，凈吸納量再度為負，為-5.3萬平方米。存量樓宇空出更多辦公面積，加上新項目入市（8萬平米左右），導致空置率上漲1%至17.7%。

市場早前樂觀預期并未得到兌現，二季度更多的樓宇業(yè)主開始積極調整租金策略，整體市場凈有效租金較一季度下降3.5%，降低至每月每平米317元。除麗澤市場租金保持穩(wěn)定以外，其他所有子市場的租金均呈現不同程度的下降。其中，降幅最大的是中關村市場，降幅達7.6%。

圖源：圖蟲創(chuàng)意

在高力國際監(jiān)控的CBD市場40棟甲級樓宇中，本季度有22棟樓宇的凈有效租金呈現不同程度的下降，平均下降幅度達5.5%，降幅最大的樓宇達到15%。

乙級寫字樓和產業(yè)園市場頹勢更加明顯，仍未出現明顯的復蘇態(tài)勢。二季度乙級市場凈吸納量為-3.6萬平方米，已連續(xù)5個季度凈吸納量為負。

市場下行主要原因之一也是受中關村市場拖累。

中關村市場本季度凈吸納量為-4.9萬平方米，兩個季度合計凈吸納量為-9.4萬平方米。整體市場空置率上漲至18.1%，租金下降2.8%，降低至每月每平米212元；而產業(yè)園市場凈吸納量本季度由正轉負，達到-3.7萬平方米，其中上地子市場凈吸納量為-1.3萬平方米。產業(yè)園市場空置率上升到17.9%，租金為每月每平米122元。

對此，高力國際中國區(qū)辦公樓研究負責人兼華北區(qū)研究部董事陸明介紹，綜合甲乙級寫字樓和產業(yè)園的市場表現來看，辦公樓市場上半年的表現基本符合目前宏觀經濟整體需求不足的現狀，整體市場上半年合計凈吸納量達到-25萬平方米，其中中關村一個子市場就達到-14.2萬平方米。

展望2023年下半年市場走勢，市場核心關注點仍是需求側表現。

高力國際北京分公司董事總經理李娟對時代周報記者表示，就甲級市場而言，由于下半年有一些預租較好的新項目入市，進而會拉動季度凈吸納量回升甚至轉正，但無法扭轉空置率上漲的趨勢。除了新增供應項目的影響外，北部市場的存量項目依然會受到互聯網科技企業(yè)持續(xù)進行辦公空間整合的影響，如果存量項目無法快速填補空置面積，年末甲級市場的空置率將很大概率突破20%。受北部市場高空置率的拖累，全市場凈有效租金仍將處于下降通道。

高力國際分析報告指出，目前，各主要經濟增長引擎都在面臨更深層次的轉型和升級。當頭部行業(yè)或企業(yè)開始調整，而后續(xù)的行業(yè)生力軍還不足以支撐經濟和行業(yè)發(fā)展的時候，就會形成行業(yè)發(fā)展的空檔期。該時期也是辦公樓市場發(fā)展環(huán)境的復雜性、嚴峻性和不確定性逐漸上升的時期。

過去三年，北京辦公樓市場呈現巨大變化，這些非常態(tài)化市場數據本身就已說明過去很長時間形成的市場供需格局正在出現根本性變化，也代表了此次由產業(yè)更替所帶來的市場調整。業(yè)內人士認為，這些影響長期且深遠。

李娟在接受時代周報記者采訪時表示，市場參與者要清楚，當前市場艱難可能并非短期。這對資產管理提出更高要求，現金流和利潤率才是核心。市場參與者只有針對市場變化做出快速響應，以可持續(xù)的低價策略搶占市場優(yōu)質存量資源，不斷依靠創(chuàng)新打造差異化競爭優(yōu)勢，才能逆勢前行。

寫字樓市場整體表現與宏觀經濟發(fā)展息息相關。

國家統計局6月30日公布數據顯示，當月，制造業(yè)PMI錄得49.0，較5月的年內低點回升0.2個百分點，連續(xù)三個月位于收縮區(qū)間。非制造業(yè)商務活動指數錄得53.2，低于5月1.3個百分點。非制造業(yè)PMI回落幅度大于制造業(yè)回升幅度，5月綜合PMI產出指數下降0.6個百分點至52.3，顯示企業(yè)生產經營仍延續(xù)擴張態(tài)勢但動能放緩。

本文源自：時代周報

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