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國家隊要下場買地產債了

2022-11-09 21:52:22 來源：華爾街見聞

作者｜周智宇

【資料圖】

編輯｜張曉玲

民營房企融資得到了監(jiān)管層的進一步力挺。

11月8日晚間，交易商協會發(fā)文稱，在央行的支持和指導下，協會將繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資工具（“第二支箭”），支持包括房企在內的民營企業(yè)發(fā)債融資。預計可支持2500億民營企業(yè)債券融資，后續(xù)也會視情況進一步擴容。

具體來說，是由央行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機構在市場化、法制化原則下，通過擔保增信、創(chuàng)設信用風險緩釋憑證、直接購買債券等方式對民企進行支持。

也就是說，在繼續(xù)支持民營房企發(fā)債的基礎上，央行甚至會直接下場，拿錢給機構來購買房企債券。這表明了監(jiān)管機構對于修復民營房企信用的信心、決心。

市場對此積極反應，11月9日，房地產板塊放量大漲，旭輝、龍光、新城發(fā)展和碧桂園等在香港上市的房企股價漲幅一度超20%，A股市場上陽光城、金科股份和中南建設漲停；地產債券也掀起臨停潮，包括碧桂園、金地和龍湖在內的房企，旗下多只債券大漲，觸發(fā)臨停。

有機構人士認為，相比過去一段時間里支持民營房企發(fā)債的表態(tài)、動作，直接購買債券的方式無疑是最刺激投資者情緒的一項，這表明監(jiān)管機構意識到目前地產債券波動對市場的影響，接下來會在債券市場上率先出手穩(wěn)信心。

中金信用則指出，對比此前國常會、央行的表態(tài)，此次新增了“直接購買債券“方式。雖然協會發(fā)文未明確是在一級還是二級市場買債，不過為了穩(wěn)定市場，二級市場買債的可能性更大。一級市場買債不像擔保增信、創(chuàng)設信用風險緩釋憑證能起到杠桿撬動作用，融資支持意義會弱一些。

從市場情況也可以看到，當下房企信用陷入了預期自我實現的怪循環(huán)。在房企股、債出現異常波動下跌后，市場也會挖掘出房企在項目或財務上的問題，最終導致房企出險。過去一年，陽光城、融創(chuàng)和旭輝皆是如此。

對于民營房企信用的擔憂，也導致民營房企融資渠道不斷收窄，機構抽貸現象依舊不斷。民營房企的融資市場已然失靈。

雖然有中債增擔保發(fā)債，但中債增擔保發(fā)債需要有抵押物，或者找機構進行反向擔保?？紤]到發(fā)行費用、擔保比例等問題，房企也不會將中債增擔保發(fā)債作為首選項，導致目前中債增擔保發(fā)債在量上與過往公司債發(fā)行不成比例。截至目前僅有6家民營房企發(fā)了68億債。

并且隨著旭輝的出險，市場原有公認的安全邊界也被打破。甚至近期，投資者的擔憂情緒也進一步彌漫至保利發(fā)展、中海和華潤置地等央企、國企。過去一個月里，這些龍頭央企、國企的股價也動輒打了七折，但這些房企并未出現信用風險。

而房企存量債券無休止的下跌，也導致二級市場上的波動影響到了一級市場發(fā)債。

一名香港投行人士表示，因為美元債信心低迷，年初時連國企背景的房企發(fā)行美元債，都要借助不可撤銷的備用信用證（SBLC），如今民營房企的境內債市場和當時很像，如果不穩(wěn)住二級市場，一級市場上發(fā)債依舊會很難。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，目前針對民企的信用風險預期存在非理性的成分，存在一刀切的現象。導致一些問題不大、甚至是健康的企業(yè)也陷入了無謂的失血中，這個時候就需要政策及時介入。

這也使得央行帶隊下場買債，和之前在一級市場上想辦法加大融資力度截然不同，這是通過買債的舉動，平穩(wěn)二級市場價格，穩(wěn)固投資者對債券市場的信心，并進一步修復一級市場，讓房企能夠順利發(fā)債。

想象一下，一邊是幾萬塊就能將十億元債券價格折半，另一邊是懷揣著至少2500億元的“國家隊”，過去一年里在債券市場上的多空之戰(zhàn)，已然就要落下帷幕了。

在此之前，包括金輝、雅居樂和新希望地產在內的21家民營房企也和相關部門開會，接下來也會有更多的房企通過中債增擔保發(fā)債，涉及金額約200億元。龍湖、美的、新城、碧桂園、旭輝集團、卓越集團等房企也正推進第二輪中債增擔保債券發(fā)行。得到支持的民營房企范圍越來越廣。

有龍頭民營房企融資部門人士表示，監(jiān)管對民營房企融資的呵護之意明顯，接下來融資也能好很多，不過房企還是要保持現金流的底線思維，能否穿越周期，依舊要看銷售，要看內生現金流改善。

中信證券陳聰認為，如果后續(xù)政策能有效帶動房地產銷售，預計未來地產債凈融資和利差情況或將改善，地產信用也將迎來新起點。

接下來，隨著融資逐漸被拉回正軌，房企也能修復信用，在土地市場上的投資也會更加進取一些。這也有利于提振購房者的信心，房企也會從眼下的冬季里走出。